Imposte compravendita / prima casa/mutui

AGEVOLAZIONE PRIMA CASA

Gli acquirenti di immobili a destinazione abitativa e loro pertinenze (una per unità classificata in categoria C/ 2-C/ 6 - C/ 7) non classificati come immobili di lusso (D.M. 02-08-1969) possono richiedere il trattamento fiscale conosciuto come "PRIMA CASA" previsto dall'art. 1 nota II bis DPR 26-04-1986 alle seguenti condizioni:

-ESSERE RESIDENTI nel Comune dove si acquista la casa oppure obbligandosi a trasferire la propria residenza nel Comune dove si acquista entro 18 mesi dall'atto di acquisto.(NB questa condizione di residenza non è richiesta per il personale in servizio permanente delle Forze Armate e delle Forze di Polizia ad ordinamento militare o civile).Oppure l'immobile da acquistare è ubicato nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività.

-NON ESSERE TITOLARI esclusivi o in comunione con il coniuge di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di altro immobile nel territorio del Comune ove si acquista la casa. Non essere titolare , neppure per quote o in comunione con il coniuge, su tutto il territorio nazionale, di diritti di prorpietà o nuda proprietà, usufrutto, uso o abitazione , su altra casa acquistata, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa , che si sono succedute nel tempo così come richiamate dalla Legge 28-dicembre-1995 n. 549.

Per fruire delle agevolazioni "Prima Casa" non è necesario che l'immobile acquistato sia destinato ad abitazione propria e / o dei familiari, tant'è che può essere acquistata con le agevolazioni anche un'abitazione affittata o da affittare dopo l'acquisto (circolari n. 38 del 12 -08-2005 , n. 19/E del 01-03-2001 e n. 1/E del 02-03-1994).

L'agevolazione "Prima Casa" comporta l'impegno di non alienare l'immobile nel quinquennio successivo, pena la decadenza e l'applicazione delle relative sanzioni ( pari al 30 % delle maggiori imposte dovute , oltre agli interessi di mora) fatta eccezione per la cessione finalizzata alla sostituzione dell'abitazione ,in questo caso il riacquisto deve essere perfezionato entro un anno dalla vendita dell'immobile.

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il Mutuo per la casa

Che cos'è ?

Il mutuo è un finanziamento a medio-lungo termine, in genere con durata che va' da 5 a 30 anni. Il cliente lo rimborsa con rate di importo costante o variabile di solito mensili o semestrali.

A cosa serve?

Il mutuo serve per acquistare, costruire, ristrutturare un immobile, in particolare la casa di abitazione. E' chiamato mutuo ipotecario perchè il pagamento delle rate è garantito da un ipoteca su un immobile.

Quanto posso chiedere?

In genera l'intermediario (banca) concede un importo che non supera l'80% del valore dell'immobile, valore stabilito in base ad una perizia effettuata da un esperto incaricato dalla banca. A volte puo' essere concesso un mutuo anche oltre l'80% del valore , ma in questo caso si richiedono maggiori garanzie e spesso consizioni meno favorevoli , e semprechè ci siano i presupposti di rimborso da parte del cliente. Prima di chiedere il mutuo è opporrtuno valutare attentamente il proprio reddito, anche in prospettiva, e la propria disponibilità mensile al netto delle spese fisse. E' comunque bene che la rata non superi un terzo del redditio disponibile, per far fronte alle spese correnti, a spese impreviste e/o variazioni di reddito.

Quanto mi costa il mutuo?

Il principale componente del costo è costituito dagli interessi che sono il compenso per il prestito erogato e dipendono dalla durata del mutuo. Agli interessi si aggiungono altri costi, tutti indicati nel foglio informativo dell'intermediario e sul suo sito web. Nella pianificazione delle spese si deve inoltre tener conto delle spse notarili e delle imposte.

Quale durata mi conviene?

La durata del mutuo concordata , tra cliente ed intermediario (banca) incide sull'importo della rata.A parità di importo di finaziamento e di tasso di interesse, quanto piu' breve è la durata , tanto piu' alte sono le rate ma più basso l'importo dovuto per gli interessi; quanto più lunga è la durata, tanto è maggiore l'importo divuto per gli interessi ma piu' leggere le rate.

Esempio : mutuo € 100.000 tasso fisso del 5,5%

-durata 10 anni , rata mensile € 1085 - interessi sul periodo € 30.232

-durata 20 anni , rata mensile € 688 - interessi sul periodo € 65.093

I PRINCIPALI TIPI DI MUTUO

Mutuo a tasso fisso: il tasso di interesse resta quello fissato sul contratto per tutta la durata del mutuo. Lo svantaggio è non poter sfruttare eventuali riduzioni dei tassi di mercato. Il tasso fisso è consigliabile a chi vuole essere certo degli importi delle singole rate e dell'ammontare complessivo del debito da restituire sin dal momento della firma del contratto. A fronte di questo vantaggio l'intermediario applica condizioni più onerose rispetto al mutuo a tasso variabile.

Mutuo a tasso variabile:il tasso di interesse può variare a scadenze prestabilite rispetto al tasso di patrenza secondo le oscillazioni del parametro di riferimento, di solito il tasso di mercato o la politica monetaria. Il rischio principale è l'aumento imprevedibile dell'importo o del numero rate. A parità di durata i tassi variabili sono più bassi di quelli fissi, ma possono aumentare nel tempo, facendo così aumentare le rate, anche in misura consistente. Il tasso variabile è consigliabile a chi vuole un tasso sempre in linea con l'andamento del mercato e può sostenere eventuali aumenti dell'importo delle rate.

Mutuo a tasso misto:il tasso di interesse puo' passare da fisso a variabile(oviceversa) a scadenze fisse e/o a determinate condizioni indicate in contratto. Vantaggi e svantaggi sono alternativamente quelli del tasso fisoo o variabile. Questa flessibilitòà può determinare un tasso maggiore. Il tasso misto è consigliabile a chi, al momento della stipula preferisce non prendere ancora una decisione definitiva sul tipo di tasso.

Mutuo a due tipi di tasso: Il mutuo è suddiviso in due parti; una con tassop fisso, una con tasso variabile. Il doppio tasso è consigliabile a chi preferisce una soluzione intermedia tra tasso fisso e tasso variabikle. equilibrando vantaggi e svantaggi di ciascuno.

ALTRI ELEMENTI DA CONSIDERARE

Parametro di rifrimento e spread:

Il tasso di interesseè determinato in base a parametri fissati sui mercati monetari e finanziari, cui l'intermediarioaggiunge una maggiorazione, detta spread, che rappresenta la differenza tra il parameto di riferimento e il tasso effettivamente applicato. Di solito il taso di riferimento per il tasso fisso è l'Eurirs (Euro interest Rate Swap), per il tasso variabile i parametri di riferimento sono l'Euribor(Euro Interbank Offered Rate) tassi interbancari definiti a livello europeo.

Imposte ed agevolazioni fiscali:

Sul mutuo concesso dalla banca si paga un imposta sostitutiva pari al 2% dell'ammontare complessivo, ridotta allo 0,25% nel caso di acquisto come "prima casa". Gli interessi pagati per il mutuo ipotecario per l'acquisto, la ristrutturazione, dell'abitazione principale sono detraibili ai fini dell'irpef, e le condizioni sono fissate dalla legge.

ALTRE SPESE

Al tasso di interesse e alle altre imposte vanno aggiunti:

-le spese di istruttoria banca che vanno calcolate in misura fissa o in percentuale sull'ammontare del mutuo ( solitamente entro € 500,00) .

-le spese di perizia , che viene richiesta per la valutazione dell'immobile da ipotecare.

-le spese notarili per il contratto di mutuo e l'iscrizione ipotecaria nei registri immobiliari.

-il costo premio di assicurazione a copertura danni sull'immobile ed eventualmente dei rischi legati a eventi relativi alla vita del cliente che potrebbero impedirgli di rimborsare il prestito.

-altre spese come , comm.ne annua di gestione pratica, spese incasso rata, spese invio comunicazioni.

- eventuale compenso a mediatore creditizio, se presente.

PIANO DI AMMORTAMENTO

E' importante , per i mutui che sono o potrebbero rimanere a tasso fisso per tutta la durata del contratto, chiedere all'intermediario (banca) di poter esaminare il piano di ammortamento., cioè il progetto di restituzionebito. Il piano stabilisce la data entro la quale deve essere pagato , la priodicità delle singole rate (mese, trimestre,semestre)e i criteri per determinare l'ammontare di ogni rata. La rata è composta da due elementi:

-quota capitale , cioè l'importo del finanziamento restituito

-quota interessi, cioè l'interesse maturato.

Esistono diversi meccanismi di restituzione del finanziamento. In italia il piano di ammortamento piu' diffuso è il metodo cosidetto "francese" dove la rata prevede una quota di capitale crescente e una quota di interessi decrescente. All'inizio si pagano soprattutto interessi, a mano a mano che il capitale viene restituito, l'ammontare degli interessi diminuisce e la quota di capitale aumenta.La variazione della composizione della rata tra capitale e interessi può incidere sulle detrazioni fiscali, il cui importo può quindi cambiare di anno in anno.

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